Conceptos básicos del cohousing – vivienda colaborativa

El modelo con el que trabajamos principalmente en eCOHOUSING-Equipo Bloque Arquitectos es el de cooperativa de cesión de uso autogestionada. Existen otros modelos pero es con este con el que consideramos que el cohousing-vivienda colaborativa desarrolla todo su potencial. Los cooperativistas son los que planean y deciden, sin existir ninguna organización de rango superior a la cooperativa. Los trabajos los desarrollan los propios integrantes del grupo según su experiencia y capacidades y cuando lo necesitan van solicitando asistencia en los distintos aspectos del proyecto.

No existe la división horizontal sino que la cooperativa es la propietaria. La cooperativa no es sólo una herramienta para la etapa de promoción y construcción, sino sobre todo y en todas las fases, para la gestión y la articulación de la convivencia de la forma de vida elegida. La persona tiene el derecho de uso y en general se pone en valor el acceso a los bienes y recursos por encima de la propiedad de los mismos.

Actualmente hay grupos que están desarrollando su proyecto organizados como asociación en lugar de como cooperativa. Estamos muy atentos a su evolución y a las alternativas que ofrece porque puede ser una posibilidad viable más a unir a las existentes.

A continuación describimos brevemente algunos de los conceptos básicos que se deben tener en cuenta a la hora de plantear un proyecto cohousing – vivienda colaborativa. Los textos en naranja son enlaces que llevan a páginas de esta web y otras donde se desarrollan los distintos aspectos.

COHOUSING

Es un tipo de comunidad colaborativa cohesionada por su forma de entender la relación entre vida privada y vida común, que tiene en su origen una idea y un plan sobre cómo se quiere vivir. Está planeada y gestionada por sus residentes según el modelo que ellos mismos deciden, lo que les permite definir el proyecto según sus necesidades específicas reales. Se gestiona habitualmente con el modelo de cooperativa de cesión de uso. Es más social y cooperativo, más ecológico y económico, más racional y sostenible, tanto en su etapa de construcción como una vez habitado. Está formado por viviendas privadas y una dotación importante de servicios comunes coherentes con la forma de vida definida por sus residentes.

CESIÓN DE USO

Es una forma de acceso a la vivienda alternativa a la propiedad y el alquiler convencionales y recogida en la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas. La vivienda es propiedad de una cooperativa que cede el uso por tiempo indefinido a la persona. Es un derecho heredable y transmisible. Si un cooperativista muere, los herederos pueden ejercer el derecho de uso (si cumplen los requisitos de los estatutos) o recibir el dinero aportado actualizado según los criterios convenidos. Si alguien abandona la cooperativa recibe asimismo el dinero aportado, actualizado según los criterios acordados por los cooperativistas (IPC, etc.). Esta devolución habitualmente depende de la incorporación de un nuevo cooperativista, salvo que se cuente con un fondo de reserva suficiente.

Se trata de un modelo que dificulta la especulación y que permite mantener la evolución de los precios dentro de un rango razonable.

Hay diversos modos de aplicación, sintetizados en dos principales:

-         La cooperativa promueve, construye y utiliza, en suelo propio, arrendado o cedido.

-         La cooperativa acuerda con un propietario, público o privado,  la cesión de uso de un inmueble vacío

NÚMERO DE COOPERATIVISTAS

Habitualmente se dice que el rango es entre 15 y 30 “unidades”, que se corresponde con el número habitual en muchas regiones de Europa y Norteamérica en proyectos formados por familias. Nuestro punto de vista es que no se puede fijar un número ideal a priori. Depende de las condiciones de cada grupo, de si es para familias, para parejas, para personas individuales, mezcla, conceptos o idea de vida, etc. También es muy importante si se encuentra en ciudad o en entorno rural: en ciudad es más complicado acceder a un terreno grande o a un coste asequible. por lo que habitualmente el número es más limitado. Resumiendo, las variables a tener en cuenta son que a más cooperativistas en teoría más complicado es ponerse de acuerdo, pero también más posibilidades hay de aprovechar las ventajas de la vida en común y poner en marcha un programa amplio de espacios y servicios compartidos. Los proyectos en España están generalmente entre unas 15 y unas 100 unidades y el número de participaciones en la cooperativa puede corresponder al número de personas o al de unidades. Hay proyectos en desarrollo que quieren alcanzar los 200 socios e incluso más.

Es importante distinguir entre si la participación en la cooperativa se organiza con el modelo una persona-un socio o con el modelo una unidad (apartamento)-un socio. Cada uno tiene su particularidades tanto a la hora del reparto de gastos como de la toma de decisiones, por lo que es un aspecto crucial de la organización y la gestión. En España hay cooperativas con ambos sistemas y en principio ambos son funcionales si se tienen en cuenta desde el principio.

En España de los que están en funcionamiento por ejemplo el Centro de Convivencia para Mayores Trabensol en Torremocha del Jarama (Madrid) tiene 54 cooperativistas con 54 unidades para unas 90-100 personas, Profuturo en Valladolid tiene 127 socios (37 individuales y 90 dobles), Los Milagros en Malaga 76 viviendas, Servimayor en Losar de la Vera 124 personas (54 apartamentos y pabellón de asistidos), La Muralleta en Tarragona 16 unidades (1ª fase).

En fase de proyecto por ejemplo hay de 25 unidades (Housekide en San Sebastián, actualmente paralizado), para unas 100 personas (Residencial Antequera 51), o incluso pensados en fases para más cooperativistas que viviendas con un objetivo de unas 150-200 personas (Ciudad Residencial Brisa del Cantábrico)

TERRENOS

La búsqueda y acceso a un terreno adecuado es sin duda uno de los puntos clave en el proyecto. Hay tres factores principales a considerar: la forma de acceso, la calificación urbanística y la adecuación al tipo de proyecto.

El acceso al terreno se puede obtener por compra o derecho de superficie. Es importante considerar también la posibilidad de realizar el proyecto en un edificio existente que sería posible por compra, alquiler o cesión de uso.

Algunos proyectos de este tipo pueden ser considerados de interés social por lo que se abren ciertas posibilidades de construcción en terrenos con calificaciones urbanísticas distintas a la residencial, lo que puede llegar a aportar algunas ventajas.

Según los criterios definidos y el programa de necesidades habrá terrenos más o menos adecuados, tanto por necesidades de superficie como por orientación, topografía, condiciones urbanísticas, geológicas, etc.

COSTES

Es complicado dar un número en abstracto ya que depende mucho de la localización geográfica, del precio del terreno, del momento de construcción, tipo de edificio, instalaciones y servicios que se incluyen, etc. En la planificación de costes se deberán considerar todos los conceptos, desde el terreno y la construcción a los honorarios profesionales, gestión, licencias, mobiliario y puesta en marcha y una vez en funcionamiento la cuota mensual necesaria para el mantenimiento, amortizaciones, suministros, personal y servicios que tenga el proyecto.

FINANCIACIÓN

Este en un tema relativamente complejo y sólo indicar que una vez constituida la cooperativa conviene iniciar las aportaciones con la periodicidad y carácter (ordinario, extraordinario) que se considere oportuno de cara a ir formando caja para cuando empiecen los gastos. De lo que conocemos la llamada banca ética es la más receptiva a financiar este tipo de proyectos. Luego cada cooperativista afrontará los pagos como pueda o quiera, con ahorros, con la venta de su vivienda, etc.

La organización económica y financiera es otro de los conceptos clave que distinguen a la vivienda colaborativa ya que protege a los integrantes del grupo y da márgenes y soluciones alternativas a los cooperativistas para afrontar las diversas dificultades que pudieran surgir en el proceso.

SALUD Y ACCESIBILIDAD

Un proyecto planeado por sus residentes puede atender a factores usualmente dejados al margen en las promociones convencionales. La salud física y psíquica de las personas depende en gran medida del entorno humano y construido en el que viven y el cohousing es una forma de mejora de estas variables.

Nuestra sociedad necesita redefinir la política de atención a las personas mayores respondiendo a los niveles de dependencia y respetando libertad, autonomía y diversidad.

El 8,5% de la población en España (3.847.900 personas), tiene alguna discapacidad. De estas, una de cada cinco se enfrenta a grandes dificultades diarias (770.000 personas) La casa actual responde a un estándar en lugar de pensarse adaptada a cada persona.

SOSTENIBILIDAD Y ENERGÍA

Pensamos que se debe apostar por una democratización en el acceso a la energía y por una obtención del máximo de fuentes renovables. Cada proyecto tiene un óptimo de producción, distribución y emisión de energía. Sostenibilidad, bioclimática y energía son un todo con el edificio y con las personas que lo habitan.

Los proyectos cooperativos suelen tener, además del objetivo de ahorro energético y económico, una idea responsable respecto a la relación con el medio ambiente. El adecuado planteamiento energético y constructivo unido a los hábitos de uso son claves.

CULTURA COLABORATIVA

Escala intermedia entre el individuo y la sociedad, entre el consumidor y el mercado que replantea las relaciones uso-consumo e individuo-sociedad. Consumo colaborativo, alimentación ecológica, cooperativas de energías renovables y autoconsumo, centralización de equipamientos y servicios, son algunos de los entornos de aplicación.

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DURABILIDAD Y EFICIENCIA

Si se aplican criterios de amortización el potencial de ahorro en vivienda es enorme, especialmente en el consumo energético. En las promociones convencionales este criterio no existe al construirse casi siempre con el objeto de proporcionar el máximo de beneficio. En la vivienda colaborativa se trata precisamente de lo contrario: se reducen los intermediarios y se planea e invierte pensando en el beneficio para los cooperativistas en todos los plazos, corto, medio y largo.

VIVIENDA PRODUCTIVA

Los conceptos de vivienda actuales representan un pozo sin fondo en el que consumimos la mayor parte de nuestros recursos económicos. El cohousing es apropiado para incluir espacios de trabajo y producción compartidos para un gran abanico de profesiones. Pueden ser espacios para el uso tanto de los propios residentes como de externos si la cooperativa planease tener un ingreso por esta via. Se optimizan los recursos de espacio y equipamiento, reduciendose drásticamente la necesidad de transporte e incorporandose al tejido urbano o rural una actividad productiva o unos determinados servicios.